سوق الإسكان الخاص لعام 2025 في روسيا: قواعد ومخططات جديدة

وتعمل الحكومة على زيادة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من خلال الرهن العقاري العائلي، وإعادة تسكين المواطنين ونقلهم من كل الأبنية غير المناسبة، وإطلاق المشاريع الجماعية لبناء المساكن الخاصة (سوق الإسكان الخاص) في روسيا.

وحول الوضع الحالي في سوق الإسكان الخاص وجديد التشريعات، قال ألكسندر بونداريف الرائد في العمل الخاص والمطور والمستثمر في مجال العقارات: "في مارس عام 2025 وقع الرئيس فلاديمير بوتين حزمة من القوانين بشأن تأثير آلية حساب الضمان على قطاع بناء المساكن الفردية".

وأضاف ألكسندر بونداريف: "وفقا للمعايير الجديدة، عند إبرام عقد مع مقاول لبناء منزل يقوم الفرد بتحويل الأموال على حساب خاص في أحد البنوك هو حساب ضمان يفتح للتسويات بين العميل والمقاول، ويتم الاحتفاظ به حتى الإغلاق الكامل للالتزامات بموجب العقد".

وصرح الرائد في العمل الخاص والمطور والمستثمر في مجال العقارات، بأن هذا النظام يحمي المواطنين من مخاطر تقصير المقاولين ويقلل من احتمالية عدم إتمام البناء، بينما المقاولون بدورهم لن يحصلوا على الأموال إلا بعد تسليم المنزل في التاريخ المحدد في إعلان المشروع، مشيرا إلى أنه عندئذ يكون التنفيذ طوعيا حيث يجب أن يوافق الطرفان (العميل والمقاول) في البداية على فتح الحساب ويجب أن يكون المقاول مسجلا في نظام المعلومات الخاص ببناء المساكن كما سيتم التأمين على حسابات الضمان المفتوحة للتسويات بموجب عقود البناء من قبل وكالة تأمين الودائع بمبلغ 10 ملايين روبل.

وتابع قائلا: "القانون الثاني يسمح باستخدام رأس مال الأمومة لصالح مشاريع الإسكان أيضا من خلال آلية حسابات الضمان، حيث يكفي تقديم المجموعة الكاملة من المستندات إلى أقرب مركز للخدمات المتعددة أو إلى الصندوق الاجتماعي لروسيا، لاستخدامها.

وأكد بونداريف أنه "لا يجوز إنفاق راس مال الأمومة إلا على تشييد مبنى سكني جديد بموجب اتفاق مع المقاول، ولا يمكن استخدام هذه الأموال في الترميم أو إعادة البناء أو البناء المستقل دون مشاركة مؤسسة تعاقدات".

وأوضح ألكسندر بونداريف أن القانون يسري على بناء المساكن الخاصة وآلية تمويل المشاريع، التي تسري في سوق المباني الجديدة اعتبارا من عام 2019، مشيرا إلى أن القانون لا يحظر البناء بدون حساب ضمان لكن يصبح من غير الممكن الحصول على رهن عقاري للمنازل الخاصة المبنية بموجب النظام القديم.

وتتضمن مزايا حساب الضمان بحسب ألكسندر بونداريف: 

1- الموثوقية: أموال العملاء (الأفراد) في الضمان محمية طوال فترة الإنشاءات الكاملة -كل فترات الإنشاء.

2- إتاحة المعلومات: يلتزم المقاولون الذين يعملون بموجب هذه الآلية بالإفصاح عن المعلومات المتعلقة بهم والعقود المبرمة على البوابة الإلكترونية.

3- التسهيلات العائلية: من الممكن استخدام رأس مال الأمومة، عند بناء منزل باستخدام حساب الضمان.

4- الحصول على التمويل: فرصة للمقاولين للحصول على أموال ائتمانية لتمويل البناء بسعر فائدة مناسب.

ووفق القانون، يتم الاحتفاظ بأموال المواطنين في مرحلة بناء المنازل الخاصة في حساب ضمان ولن تصبح متاحة للمقاول إلا بعد تسجيل سند ملكية المنزل لدى العميل، وفي الوقت نفسه، ستكون المؤسسات المتعاقدة ملزمة بالإفصاح، على موقع строим.дом.рф عن المعلومات الخاصة بأعمالها، وعدد العقود المبرمة والمنتهية وتوقيت تنفيذها.

وأفاد بونداريف بأن موجز البيانات الإحصائية عن التعاملات سيكون متاحا للعامة، ما سيمكن المواطنين من اتخاذ قرار اختيار مقاول لبناء المنزل بعناية، مشيرا إلى أنه لن يتمكن من بناء المنازل في إطار المخطط الجديد سوى المطورين المدرجين في السجل الموحد للمطورين.

- الطلب على بناء المنازل الخاصة ورأس مال الأمومة

وبين الرائد في العمل الخاص والمطور والمستثمر في مجال العقارات أنه يثق في الطلب العالي للمخطط الجديد للبناء من قبل المشترين، قائلا إن "شراء منزل يعد استثمارا ماليا كبيرا وخطوة جادة".

وأفاد بأنه من المنطقي افتراض سعي معظم المشترين إلى مزيد من الشفافية والموثوقية في عملية البناء، لافتا إلى أن الآلية المجربة والمختبرة في سوق المباني الجديدة أصبحت أمرا معتادا، وباتت مخاوف العملاء السابقة بشأن موثوقية المعاملات بموجب اتفاقية المشاركة في الأسهم شيئا في الماضي.

وتكمن شعبية الآلية المقترحة في أنه إذا كان المشتري ينوي استخدام قرض عقاري لبناء منزل على سبيل المثال، من خلال برنامج الرهن العقاري العائلي، فلن يكون لديه خيار آخر لأن الحصول على مثل هذا القرض ممكن فقط من خلال استخدام حسابات الضمان، وفق بونداريف.

ويوضح أنه من المفترض أن يتمكن المشتري من استرداد أمواله إذا أنهى العقد في حال استخدام رأس مال الأمومة.

ويؤكد المتحدث أن بيع المنازل خاصة في إطار قرض الرهن العقاري العائلي يظل تنافسيا بالنسبة لمؤسسات المقاولة كما لمطوري القرى الريفية، حيث سيعرض البائعون بلا شك مثل هذه السلعة في السوق.

- ما الذي سيحدث لأسعار المنازل الخاصة؟

- في ظروف انخفاض المبيعات، تصبح خدمة القرض المصرفية لتمويل المشاريع مكلفة للغاية بالنسبة للمطورين، ويتعين على البنوك بدورها أن تأخذ في الحسبان مخاطر إضافية عند إصدار القروض، حيث يصعب في البيئة الحالية التنبوء بمعدلات المبيعات، وهذا يجبر المطورين على استخدام رأس المال العامل الخاص بهم أو دفع أسعار فائدة أعلى على القروض هذه التكاليف الإضافية تؤثر بدورها على التكلفة النهائية للمساكن.

- المعدلات المرتفعة موجودة حاليا وستسمر كذلك، ووفقا لتوقعات الخبراء قد تنخفض القدرة على تحمل تكاليف الإسكان الفاخر بشكل كبير إن لم يكن بشكل دائم، فبالتأكيد على مدى العامين المقبلين، إلى أن ينخفض سعر الفائدة الرئيس إلى مستوى أكثر ملائمة.

وذكر أن يتكهن أن ترتفع تكلفة المنازل الخاصة هذا العام بنسبة 10% - 12%، مضيفا أن الانتقال إلى حسابات الضمان في ظروف أسعار الفائدة المرتفعة سيشكل تحديا في العامين المقبلين.

ولتقليل المخاطر، سيتمكن المطورون من اختبار استراتيجيات لرفع الأسعار أو تحسين التكاليف، وفقا للمتحدث.

وأردف بونداريف قائلا: "إلى الآن، هناك نقص في التنظيم في هذا القطاع وفي السوق بشكل عام مما يخلق فرصا للمشاركين غير الأكفاء، وبسبب نقص المعرفة أو الاحتيال المتعمد، يمكن أن يتسببوا في مشاكل خطيرة للعملاء الذين يلجأون إلى شركات البناء لتشييد منازلهم بأنفسهم.

وشدد على أن إدخال آلية لضمان أموال المشترين بشكل موثوق في حساب ضمان خاص يعتبر خطوة مهمة نحو تطوير سوق عقارات حضاري وآمن لعقارات الريف، كما سيضمن التنظيم الإضافي مزيدا من الشفافية في المعاملات عند شراء المنازل وسيكون إجراء مهما للحماية من اللاعبين عديمي الضمير الذين يرتبط بهم بالفعل عدد كبير من المخاطر.

كما ستتمكن العديد من الأسر الروسية من شراء مساكن ريفية حيث يمكنهم العيش وتربية أطفالهم بشكل مريح.

واختتم بونداريف تصريحاته بالقول: "استنادا إلى تجربتي الشخصية كأب لعائلة كبيرة، أدرك مدى أهمية أن يكون لكل طفل مساحة خاصة للنمو الكامل والمتناغم.. من خلال تخفيض سعر المتر المربع الواحد من المساكن في منطقة الإسكان الحر ستتمكن العائلات من توفير مساحة أكبر للعيش المريح"، موضحا في السياق أن العيش في الريف يعد حلا رائعا للعائلات التي لديها أطفال كما يساهم التنزه المتكرر في الهواء الطلق والتنوع في وسائل الترفيه في القرية في تقليل الوقت، الذي يمضيه الأطفال أمام أجهزة الكمبيوتر والأجهزة الإلكترونية، مما يؤثر إيجابيا على صحتهم ونموهم.

المصدر: RT